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SCI : QUELLE FISCALITÉ ?
Philippe Van Steenlandt, docteur en droit (Paris II Panthéon-Assas), notaire associé, directeur du service patrimonial de l’Etude notariale ALPHA NOTAIRES. Philippe.vansteenlandt@paris.notaires.fr
Éluder l'impôt n'est pas le but poursuivi lorsque l'on choisit de détenir ses biens immobiliers par l'intermédiaire d'une SCI. Mais compte tenu de la pression fiscale appliquée sur les revenus fonciers, opter pour l'impôt sur les sociétés constitue souvent une saine décision de gestion.
Une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) est dite "translucide" car ce sont les associés qui sont imposés à l'impôt sur le revenu (IR) sur les gains qu'elle génère, chacun en proportion de sa participation au capital, la SCI déposant chaque année une déclaration de résultat (imprimé n° 2072). Si les associés optent pour que la SCI soit soumise à l'IS, elle est alors dite "opaque" car c'est elle qui est taxée sur son résultat, les associés n'étant fiscalisés qu'en bout de course, lorsqu'ils perçoivent un dividende.
Laisser l'impôt aux associés
L'IR est le régime fiscal qui s'applique automatiquement et qui demeure privilégié par les associés de petites SCI.
Les associés sont directement taxés sur les loyers qu'encaisse la SCI. Ils déclarent, en proportion de leur poids dans la société, ces revenus dans la catégorie des revenus fonciers. Les loyers nets (déduction faite des charges de la location, des intérêts d'emprunt, de la taxe foncière, des frais de gestion, des travaux et des assurances) sont soumis au barème de l'IR en fonction du taux marginal d'imposition. Ils bénéficient de tous les dispositifs fiscaux applicables aux revenus fonciers, tels que le report des déficits fonciers à hauteur de 10 700 € sur les autres revenus. Le micro foncier n'est toutefois accessible que si les associés de la SCI gèrent par ailleurs un bien locatif en direct. Les intérêts générés par le compte courant d'associés sont taxés comme des revenus de valeurs mobilières. Enfin, en cas de vente par la SCI de biens immobiliers ou par les associés de leurs parts de SCI, c'est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s'appliquent, avec un abattement progressif aboutissant à une exonération totale au bout de 22 ans de détention.
Loyers, intérêts de comptes courants d'associés et plus-values immobilières sont en outre soumis aux contributions sociales au taux de 15,5 %. En matière de plus-values immobilières, l'exonération des contributions sociales n'est acquise qu'au bout de 30 ans.
Opter pour l'impôt sur les sociétés
Dans certains cas, la SCI est obligatoirement assujettie à l'IS. Par exemple lorsque la SCI détient des biens loués en meublé. Dans les autres cas, la soumission de la SCI à l'IS résulte d'un choix en ce sens des associés, choix qui peut intervenir à tout moment. Attention toutefois : l'option à l'IS est irrévocable !
L'intérêt d'opter pour l'IS repose notamment sur la possibilité d'amortir les biens détenus. Le résultat taxable de la société se détermine une fois toutes les charges déduites, la base d'imposition s'en trouve donc réduite. Le taux de l'IS est de 15 % jusqu'à 38 120 et de 33,33 % au-delà. Si les associés se versent des dividendes, ceux-ci supporteront l'IR, après un abattement de 40 %, et les contributions sociales au taux de 15,5 %. Mais les associés peuvent préférer laisser le résultat en réserve ou en report à nouveau : la taxation est alors différée lors de l'année de distribution.
A noter toutefois : en cas de cession par la SCI d'un bien immobilier, c'est le régime des plus-values professionnelles qui s'applique, l'assiette de l'impôt est donc calculée suivant la valeur d'acquisition du bien minorée des amortissements déjà déduits. Et si les associés décident de céder leurs parts de SCI, c'est le régime des plus-values mobilières des particuliers qui s'applique.
