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L'ÉTAT DES LIEUX
1. Qu’est ce qu’un état des lieux ?
- L’état des lieux est aussi appelé "constat d’établissement des lieux". Il décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu’il comporte.
- Il sert à comparer l’état du logement au début et à la fin de la location, et il permet de déterminer en cas de réparations nécessaires celles qui incombent au propriétaire ou au locataire.
- L’état des lieux est établi contradictoirement entre les parties au plus tard lors de la remise des clés au locataire.
C’est à dire que les 2 parties , le propriétaire ou son mandataire (agent immobilier, administrateurs de biens…) et le locataire établissent ensemble l’état des lieux en se rendant sur place.
- C’est après la comparaison des 2 états que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie, déduction faite, le cas échéant, des sommes justifiées dues par le locataire.
2. Quand établir l’état des lieux ?
- Le 1er : au début de la location, à la remise des clés au locataire, avant qu’il y installe ses meubles.
- Le 2nd : à la fin de la location, lorsque le logement est vide, c’est à dire au moment de la remise des clés au propriétaire.
3. L’établissement de l’état des lieux est-il obligatoire ?
La Loi a rendu obligatoire l’établissement de l’EL en début et en fin de location, cela afin d’éviter les litiges lors du départ du locataire. L’état des lieux doit être joint au contrat de bail.
4. Que faire en cas de refus de l’une des parties de dresser l’état des lieux ?
- Refus émanant du propriétaire.
Le propriétaire doit faire la preuve que les dégradations invoquées en fin de bail, sont dues à la faute du locataire.
- Refus émanant du locataire
Il est alors présumé avoir reçu le logement en bon état.
Selon l’art. 3 alinéa 2 de la loi de 1989, cette présomption ne peut-être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux. Toutefois, cette présomption ne vise que les réparations locatives.
Le locataire parti sans aviser le propriétaire et sans l’informer de sa nouvelle adresse, ne peut invoquer le caractère contradictoire du constat d’huissier de sortie des lieux pour refuser de rembourser au bailleur les travaux nécessaires à la remise en état du logement.
5. L’état des lieux établi par huissier.
Il est fait appel à un huissier dans le cas où l’une des parties refuse de dresser à l’amiable un état des lieux contradictoire, ceci afin d’éviter des litiges.
- L’ huissier convoque les 2 parties, 7 jours à l’avance par LR AR
- L’ huissier fait lui-même la description du logement par écrit.
- Son rôle est de faire une photographie exacte du logement et non de se prononcer sur l’état du logement.
- L’état des lieux établi par huissier après le départ des locataires, bien que non conforme aux conditions d’établissement, peut-être admis comme élément de preuve des dégradations affectant les lieux loués ou de l’absence de dégradations.
6. Le locataire peut-il émettre des réserves ?
- Si l’électricité et l’eau sont coupées lors de l’état des lieux, il est possible de faire des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques et sanitaires.
- Lors du 1er mois d’utilisation de ces différents appareils, il est possible de demander que l’état des lieux soit complété par "l’état des lieux des éléments sanitaires et de chauffage".
7. Quelle forme doit prendre l’état des lieux ?
- L’ état des lieux doit-être constaté par écrit, sur papier libre, ou sur formulaire signé et daté du propriétaire(ou son mandataire) et du locataire.
- Il doit se faire en autant d’exemplaires que de personnes intéressées au contrat.
- Il doit-être détaillé : Ne pas se contenter de termes généraux et subjectifs, comme « logement en bon état, état moyen, mauvais état… »
CONSEILS
- Faire une description du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, sans oublier les équipements (placards, cheminée, éléments de chauffage, sanitaires…)
- Il est possible d’inscrire des détails sur la nature et sur l’état du logement ainsi que sur le fonctionnement des équipements.
- Effectuer le relevé des compteurs : eau, gaz, électricité lors des 2 états des lieux.
- Il est préférable d’utiliser une présentation identique pour les 2 documents.
- Les 2 états des lieux peuvent-être établis sur un document unique, comportant pour chaque poste une colonne "entrée du locataire"et "sortie du locataire".
- Si vous utilisez un "état des lieux type", ne pas se contenter de répondre aux questions par des croix… rédigez des commentaires précis.
8. Qui supporte le coût de l’état des lieux ?
- Un état des lieux n’emporte pas de frais quand il est établi entre locataire et propriétaire.
- Si le locataire et le propriétaire ne se sont pas mis d’accord, l’état des lieux sera établi par huissier :
les frais d’établissement ne peuvent dépasser un montant forfaitaire réglementé,
les frais sont partagés par moitié entre propriétaire et locataire.
- Si une seule partie mandate un huissier pour effectuer l’état des lieux alors que l’autre partie n’est pas contre un accord amiable :
les frais de l’état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté le professionnel.
