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DROITS ET DEVOIRS DU LOCATAIRE
1. Loyers impayés, que peut-il arriver ?
Parmi les obligations qui incombent au locataire figure le paiement du loyer qui apparaît comme le prix de la mise à disposition des lieux.
Ce dernier sera payé au terme convenu par le bail. En pratique, son paiement est mensuel, mais ce n’est pas une règle.
Généralement, le bailleur aura pris le soin d’insérer dans le contrat de bail une clause résolutoire destinée à mettre fin au contrat en cas de manquements aux obligations contractuelles.
En pratique, le bailleur enverra une mise en demeure visant la clause résolutoire afin d’obtenir le paiement des loyers échus. Si deux mois après avoir reçu la mise en demeure les sommes dues ne sont pas réglées, la clause résolutoire sera acquise. Le juge devra la constater et prononcer un commandement de quitter les lieux.
Deux possibilités s’offrent alors au locataire :
- dès la mise en demeure envoyée par le bailleur, il peut demander au juge de lui accorder des délais de paiements qu’il faudra respecter . A défaut, la clause résolutoire sera automatiquement acquise et dans ce cas le juge constatera la résiliation du contrat et pourra prononcer son expulsion.
- il est également possible de demander des délais de paiement le jour du jugement tendant à la constatation de la clause résolutoire.
2. Absent plusieurs mois, peut-on sous louer ?
En matière de bail d’habitation , l’ article 6-7 de la Loi de1989 interdit toute sous-location du logement sans l’accord écrit du bailleur.
Deux hypothèses sont à distinguer :
- Le bailleur donne son accord écrit :
Dans ce cas, la sous-location relève, dans les rapports entre le sous-locataire et le locataire principal, du Code Civil, à la seule exception du loyer qui ne peut en aucun cas excéder le prix du loyer au m2 de surface habitable payé par le locataire principal.
Le locataire principal reste tenu à l’égard du bailleur de l’ensemble de ses obligations.
Enfin, le bailleur pourra demander au sous-locataire le paiement des loyers dont il est redevable envers le locataire principal.
- Le bailleur ne donne pas son accord écrit :
La sous-location est alors interdite ce qui donne au bailleur le droit de résilier le contrat.
3. Peut-on casser un mur ?
Il est permis au locataire d’effectuer différents travaux d’ aménagements de son logement sans que le bailleur ne puisse s’y opposer.
Une limite est à apporter à cette règle. Si l’aménagement en question constitue une transformation de la chose louée, le bailleur sera alors en droit de s’y opposer puisque le locataire n’est pas autorisé à modifier :
- la structure
- le gros œuvre :
les murs
les planchers
la toiture
Un mur fait donc partie de ce que l’on appelle le gros œuvre du bâtiment et ne peut être détruit. Si malgré tout le mur est cassé , le bailleur sera en droit de résilier de plein droit le contrat et de demander la remise en l’état des lieux.
4. Quelles sont les réparations à la charge du locataire ?
Le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat de location dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il n’apporte la preuve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers.
En tant que locataire vous êtes tenu de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, les malfaçons ou cas fortuit ou encore force majeure.
Les réparations locatives ainsi mises à la charge du locataire font l’objet d’une définition et d’une énumération réglementaire résultant du décret du 26/08/87 pris en application de l’article 7 de la loi du 23/12/86. Ces réparations locatives sont les travaux d’entretien courant et les menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. La liste donnée par le décret n’est pas limitative et il peut être mis à la charge des locataires des réparations de même nature et d’importance équivalente.
5. Est-on en droit d’exiger le remboursement de réparations de robinets auprès de son bailleur ?
La Loi de 1989 impose au locataire un certain nombre d’obligations parmi lesquelles figurent l’entretient et la réparation.
En tant que locataire, il vous appartient de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de votre contrat dans les locaux dont vous avez la jouissance à moins que ces dégradations ou pertes résultent d’un cas de force majeure, de la faute du bailleur , ou encore du fait d’un tiers que vous n’avez pas introduit dans le logement.
Sont donc à votre charge, l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menus réparations et l’ensemble des réparations locatives sauf si ces dernières sont occasionnées par :
- la vétusté
- les malfaçons
- un vice de construction
- un cas fortuit
- un cas de force majeure
En conséquence, en tant que demandeur ,il vous appartiendra de démontrer que le dysfonctionnement de vos robinets résulte des cas énoncés précédemment. Si tel n’est pas le cas , alors, il vous sera impossible d’en demander le remboursement auprès de votre bailleur.
6. Le bailleur décide de procéder à divers travaux dans des appartements inoccupés créant une source de désagréments. Peut-on agir contre lui du fait des troubles causés ?
L’article 17 de la Loi de 1989 dispose que les locataires sont tenus de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration tant sur les parties communes que sur les parties privatives de l’immeuble.
Néanmoins, il vous sera possible d’obtenir une réduction du loyer dans la mesure où ces travaux durent plus de 40 jours conformément à l’article 1724 du Code Civil.
Dans l’hypothèse où votre bailleur s’opposerait à cette réduction , il vous appartiendrait de saisir le Tribunal d’Instance du lieu de situation de l’immeuble afin d’obtenir cette réduction.
