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CESSION DE PARTS DE SCI ET PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE DES PARTICULIERS
Philippe Van Steenlandt, docteur en droit (Paris II Panthéon-Assas), notaire associé, directeur du service patrimonial de l’Etude notariale ALPHA NOTAIRES. Philippe.vansteenlandt@paris.notaires.fr
Au regard de l'impôt sur la plus-value, est-il plus intéressant de vendre l'immeuble détenu par la SCI ou les parts de la SCI ?
Contrairement à la vente d'un bien immobilier, la cession des parts d'une société peut être réalisée sans l'intervention d'un notaire. Cependant, il ne faut pas oublier que la cession des parts d'une SCI non soumise à l'IS est assujettie à l'impôt sur les plus-values immobilières des particuliers, dont le montant peut être, suivant les cas, plus important qu'en cas de vente portant directement sur le bien immobilier.
1. Le régime des plus-values en cas de cession de parts est objectivement moins favorable qu'en cas de vente de l'immeuble
Qu'il s'agisse de la vente de l'immeuble par la SCI ou de la cession des parts de la SCI, la plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition des biens vendus. Les règles d'établissement du prix d'acquisition ne sont toutefois pas identiques. - Frais d'acquisition - Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition. En cas de vente du bien immobilier, les frais d'acquisition sont pris en compte pour leur montant réel ou suivant un forfait de 7,5 % du prix d'acquisition. Mais en cas de cession des parts, seuls les frais réellement exposés et justifiés lors de l'acquisition des parts peuvent majorer le prix.
- Dépenses de travaux - Le prix d'acquisition peut aussi être majoré des dépenses de travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisées sur l'immeuble, soit pour leur montant réel sur justifications, soit suivant un forfait de 15 % du prix d'acquisition si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. En revanche, en cas de cession des parts, le prix d'acquisition ne peut être majoré des dépenses de travaux qui auraient été réalisés sur le bien détenu par la SCI.
- Abattements exceptionnels de 25 ou 30 % - Les abattements exceptionnels et temporaires, qui peuvent diminuer le montant de la plus-value en cas de cession de l'immeuble, ne sont pas applicables en cas de cession des parts.
- Prix d'acquisition - En cas de vente du bien immobilier par la SCI, le prix d'acquisition à retenir est le prix d'achat ou la valeur d'apport à la société. En cas de cession des parts de la SCI, le prix à retenir est celui qui a servi à acquérir les parts de la SCI préexistante ou le montant des apports réalisés à l'occasion de la création de la société. Et lorsque l'on sait que le capital initial est généralement faible, la SCI ayant souvent pour mission de constituer son patrimoine à l'aide d'un emprunt, on mesure combien la plus-value risque d'être importante : le prix de cession des parts est en principe égal à la valeur de l'actif immobilier lorsque l'emprunt a été remboursé, alors que le prix d'acquisition des parts est totalement décorrélé de la valeur d'acquisition dudit actif...
Cependant, sous réserve de disposer des documents comptables le justifiant, le prix d'acquisition des parts doit être augmenté des bénéfices réalisés avant la cession qui ont été imposés et qui n'ont pas été répartis entre les associés. En d'autres termes, il faut majorer le prix d'acquisition du montant des annuités d'emprunt ayant permis à la SCI d'acheter le bien immobilier, pour la seule partie qui a été imposée. Puisque les charges financières sont déduites des bénéfices taxables, le prix d'acquisition est augmenté de la portion des annuités d'emprunt remboursées correspondant au capital emprunté. Mais inversement, dans le cas où l'associé cédant s'était vu déduire un déficit sur ses revenus, le prix d'acquisition serait minoré d'autant.
Dans certaines hypothèses, il peut cependant être préférable de céder les parts.
2. Le régime des plus-values en cas de cession de parts peut être subjectivement plus favorable qu'en cas de vente de l'immeuble
- Délai de détention - Le point de départ pour bénéficier des abattements pour durée de détention est fixé à la date d'acquisition de l'immeuble par la SCI en cas de vente de l'immeuble, à la date d'acquisition des parts en cas de cession des parts. Plutôt que de vendre l'immeuble, il peut être opportun de céder les parts.
Exemple : les associés d'une SCI constituée depuis plus de 30 ans ont décidé de vendre l'unique immeuble de la SCI acquis quelques années auparavant avec une forte plus-value à la clef ; si les associés cèdent les parts de la SCI plutôt que l'immeuble, ils seront exonérés d'impôt. Et l'acquéreur y trouvera son compte puisque les droits d'enregistrement sont moins élevés qu'en cas de vente de l'immeuble.
- Maintien de la plus-value sur l'immeuble - Lorsque les associés acquièrent les parts de la SCI, que ce soit à titre onéreux ou gratuit, le calcul de la plus-value en cas de vente de l'immeuble par la SCI ne tient compte que du prix d'acquisition de l'immeuble par la SCI (excepté en cas de dissolution de la société). Il peut être alors plus intéressant de céder les parts de la SCI, dont la plus-value sera calculée suivant leur valeur d'acquisition, par hypothèse plus proche du prix de cession.
Exemple : les parts d'une SCI sont transmises par voie de succession aux héritiers d'un associé ; cette transmission à titre gratuit n'a pas pour effet de purger la plus-value acquise par le bien immobilier détenu par la SCI ; les héritiers qui souhaitent récupérer des liquidités préfèreront céder les parts de la SCI.
- Surtaxe - Enfin, les modalités d'application de la surtaxe inclinent en faveur d'une cession de parts : le seuil de déclenchement fixé à 50.000 euros de plus-value s'apprécie en effet associé par associé et non globalement au niveau de la SCI.
A chaque situation, ses opportunités. Il est donc nécessaire de réaliser des simulations pour arrêter son choix.
