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AI-JE LE DROIT DE TRANSFORMER UN LOCAL COMMERCIAL EN HABITATION ?
Philippe Van Steenlandt, docteur en droit (Paris II Panthéon-Assas), notaire associé, directeur du service patrimonial de l’Etude notariale ALPHA NOTAIRES. Philippe.vansteenlandt@paris.notaires.fr
Ai-je le droit de transformer un local commercial en habitation ? Puis-je faire des travaux pour passer d’un appartement servant de résidence secondaire à des bureaux ? Voici un topo pour bien comprendre la réglementation applicable aux changements de destination d’un local.
La destination d’un local est une notion qui relève du droit de l'urbanisme. Il s’agit de ce pour quoi un immeuble a été conçu ou transformé. Le Code de l’urbanisme définit, à l’article R. 123-9, les catégories suivantes : l'habitation, l'hébergement hôtelier, les bureaux, le commerce, l'artisanat, l'industrie, l'exploitation agricole ou forestière, la fonction d'entrepôt. Le passage à l’une ou l’autre de ces catégories entraîne un changement de destination au sens du droit de l’urbanisme. Une démarche administrative est alors nécessaire pour sa validité.
Vérifications préalables
- Urbanisme local - Il convient au préalable de vérifier auprès de la mairie les règles d’urbanisme applicables à la zone dans laquelle est situé le local. Ces informations sont contenues dans le plan local d'urbanisme (PLU) ou dans la carte communale. La transformation envisagée pourrait être purement et simplement interdite suivant le contenu du PLU.
- Copropriété - Par ailleurs, si le local se situe dans un immeuble en copropriété, le propriétaire doit également s’enquérir du contenu du règlement de copropriété dudit immeuble afin d’apprécier une éventuelle contrariété avec la transformation souhaitée.
- Location – En cas de changement de destination d’un logement pris à bail, il convient bien évidemment d’obtenir l’autorisation du bailleur.
Bien distinguer changement de destination et changement d’usage
L’usage (anciennement dit « affectation ») est une notion qui relève non du droit de l’urbanisme, mais du droit de la construction et de l’habitation. Cette notion vise à faire respecter l’équilibre entre l’habitation et le reste des usages potentiels d’un local (bureaux, commerce, location touristique de meublé…), dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU).
Ainsi, dès lors qu’un local d’habitation est transformé pour un autre usage dans ces communes, une autorisation du maire est requise. En revanche, tout passage à l’habitation demeure libre.
A noter : depuis le 8 août 2015, une délibération du conseil municipal peut définir un régime de déclaration préalable permettant d’affecter temporairement à l’habitation des locaux destinés à un usage autre que l’habitation, pour une durée n’excédant pas quinze ans.
Quelles autorisations pour le changement de destination ?
Depuis le 1er octobre 2007, si le changement de destination au sens du Code de l’urbanisme entraîne la réalisation de travaux sur la façade ou sur les structures porteuses, un permis de construire doit être déposé. Si ledit changement de destination se réalise sans travaux, seule une déclaration préalable est nécessaire.
1. Changement de destination avec travaux sur la façade ou sur les structures porteuses
Si le changement de destination s’accompagne de travaux sur la façade ou sur les structures porteuses, un permis de construire devra être demandé. L’administration est en droit de le refuser si les travaux ou le changement de destination contreviennent aux règles prescrites pour la zone N du PLU de la commune. Si des travaux sont tout de même réalisés, les sanctions, notamment pénales, sont les mêmes qu’en cas de construction sans permis de construire.
2. Changement de destination sans travaux sur la façade ou sur les structures porteuses
Si le changement de destination ne s’accompagne pas de travaux sur la façade ou sur les structures porteuses, il convient de se demander si le changement envisagé intervient entre les différentes destinations définies à l’article R. 123-9 du Code de l’urbanisme. Cette liste à un caractère limitatif : c’est donc seulement lorsque la construction passe de l’une à l’autre de ces catégories qu’il peut y avoir changement de destination au sens du Code de l’urbanisme. Le cas échéant, le changement de destination requiert une déclaration préalable. A défaut, il est libre, non soumis à contrôle administratif.
Comme en matière de permis de construire, des sanctions pénales sont prévues si des travaux autres que sur la façade ou sur les structures porteuses sont réalisés :
- sans déclaration ;
- alors que la déclaration est périmée ;
- malgré une décision d’opposition notifiée ;
- en non-conformité avec la déclaration préalable ou les prescriptions notifiées.
Mais si le changement de destination au sens de Code de l’urbanisme ne s’accompagne pas de travaux, aucune sanction pénale ne semble pouvoir être appliquée.
A savoir : la demande de permis de construire ou la déclaration préalable tiennent lieu de demande d'autorisation exigée pour un changement d'usage.
