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ACQUISITION D'UN IMMEUBLE DE RAPPORT : OPTIMISER LA TRANSMISSION SANS OBSTRUER LA LIBERTÉ DE DISPOSER
Philippe Van Steenlandt, docteur en droit (Paris II Panthéon-Assas), notaire associé, directeur du service patrimonial de l’Etude notariale ALPHA NOTAIRES. Philippe.vansteenlandt@paris.notaires.fr
Nombre de clients, de plus en plus jeunes, souhaitent anticiper la transmission de leur patrimoine aux profits de leurs enfants. C’est particulièrement le cas lorsque les parents, déjà propriétaires de leur logement, se portent acquéreurs d’un bien immobilier de rapport. Pour autant, ils n’entendent pas toujours se priver de la jouissance de leurs biens, ni en perdre le pouvoir de disposition. Il existe alors un moyen de conjuguer efficacement ces différents souhaits contradictoires.
A. Constituer une SCI : donner tout en conservant le pouvoir de disposition
Plutôt que d’acheter en direct le bien immobilier, les parents constituent une société civile immobilière (SCI) avec un faible capital. Dans la foulée, ils procèdent à la donation de la nue-propriété de toutes leurs parts sauf une qui reste conservée en pleine propriété par chacun des parents. Puis la SCI se porte elle-même acquéreur du bien immobilier destiné à être donné en location. Les parents conservent ainsi la jouissance des parts de SCI, ils peuvent donc profiter des revenus fonciers produits par l’immeuble de rapport et distribués par la SCI.
Ce mécanisme remplit à la fois :
1. L’objectif de transmission des parents
Lors de la donation de la nue-propriété, les droits de mutation à titre gratuit sont calculés suivant la valeur des parts de la SCI, par hypothèse résiduelle. Aucun droit de donation ne sera donc dû.
Au décès des parents, les enfants deviennent pleins propriétaires de toutes les parts sans avoir à s’acquitter de droit de succession. C’est tout l’intérêt de donner en démembrement de propriété.
Afin d’optimiser la transmission, les parents peuvent en outre procéder à des arbitrages en ne distribuant qu’une partie des revenus de la SCI, plaçant en réserve le surplus.
2. L’objectif de conservation du pouvoir de disposition
En cas de détention d’un bien immobilier en démembrement de propriété, l’usufruitier ne peut vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire. En présence d’un enfant mineur ou en cas dissensions familiales, la vente du bien peut se révéler délicate.
En constituant une SCI, les parents conservent le pouvoir de disposer du bien immobilier acquis par la SCI. Les parents sont à même de vendre le bien sans que les enfants, ou le juge des tutelles, n’aient à intervenir.
B. Constituer une SCI : analyse et préconisations indispensables
D’abord, la création d’une SCI suppose au préalable une analyse de chaque situation. La détention d’un bien immobilier au travers d’une SCI peut en effet avoir des conséquences non souhaitées par les parents.
Ensuite, la rédaction des statuts doit être précisément adaptée au projet et obéir à un certain nombre de critères fondamentaux (objet social, pouvoirs du gérant, droits de associés…) pour le bon fonctionnement du schéma proposé, tant d’un point de vue juridique que fiscal.
Enfin, il est indispensable de tenir une comptabilité précise, et de prendre chaque année les décisions qui s’imposent pour que l’objectif de transmission soit réalisé sans risquer de voir l’administration fiscale contester l’absence de droit de succession.
